自《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号文件发布以来，对于促进城市土地市场的发育和发展、提高政府对土地市场的调控能力、增加政府的财政收入、解决城市基础设施建设具有十分重要的意义。可以说，它代表了城市土地制度改革的方向，是今后应当加强和全力促进的工作重点。
但是，建立土地储备制度作为一项创新工程是十分复杂的，其运作和完善也遇到一些矛盾和困难。根据我中心近几年来土地储备制度运作经验和存在问题，虽然土地储备的运作模式日趋成熟，储备土地管理体制、观念还需要与日俱进，不断创新、完善。
一、中心基本概况
乐山市土地储备中心是根据乐山市人民政府<<关于建立土地储备制度的通知>>(乐府发[2000]91号)文件精神,于2000年8月经市编委“乐编发[2000]7号”文件批准成立的乐山市国土资源局下属的科级事业单位(独立法人单位)，并明确了中心的主要职能是：“按照乐山市土地利用总体规划和城市规划的要求及市政府批准的土地储备计划，对市中心城区范围内需要盘活和调整的存量土地及其他增量土地进行收回、收购、置换或征用，并纳入土地储备范围。增强政府对土地供应和土地市场的调控能力；做好储备土地的前期开发工作。做好储备土地的资金测算平衡，提高洽谈及投入市场的前期准备，协助做好土地出让有关工作”。
我单位自成立以来经费唯一来源为财政拨款并纳入财政综合预算，实行“收支两条线”管理。
我中心成立后，因业务需要，下设五个部门：办公室、财务部、收购部、储备部、市场部，实际在岗人员19人。
根据国土资源部、财政部、中国人民银行印发的《土地储备管理办法》和乐山市人民政府《关于印发乐山市中心城区城市规划区国有储备土地管理办法的通知》等文件精神，我中心土地征收、储备、开发、融资、出让职能进一步扩大， 我中心担负着乐山市中心城区规划区范围内的土地储备管理工作(包括市中区通江、九峰镇等13个乡镇及办事处)， 征收、储备、融资、出让土地的任务十分艰巨。
二、制定措施 加强储备土地管理
针对储备土地面积大、范围广、地块多、且大多处于城乡结合部等错综复杂管理困难的情况，拟订管理办法，得到市政府大力支持，印发了 《乐山市中心城区城市规划区土地储备暂行办法》(乐山市人民政府令[2001]第7号)和《乐山市中心城区城市规划区国有储备土地管理办法》[乐府发(2008)55号]文件，根据文件精神与市城管局、市国土资源执法支队高度重视，密切配合，积极开展工作，采取多种有力措施，确保国有储备土地不受侵害，防止国有资产流失。
我们的做法是：
(一)、领导重视，责任落实到位，中心领导亲自抓，分管领导具体抓，将所有地块的管理工作分解落实到人，每月按时巡查。
(二)、针对储备土地面积大、范围广、地块多、且大多处于城乡结合部等错综复杂的情况，我中心与市城管局所属各大队加强了巡查、监管力度，不分昼夜和节假日，严防死守，对侵害国有储备土地的行为发现一宗，查处制止一宗，极大地扼制了乱修、乱建、乱种、乱挖、乱倒现象，取得了阶段性成果。
近5年来，我中心委托市城管局及市执法支队管理储备土地27宗，面积共计2590亩，与市城管局及执法支队共制止抢栽、抢种、乱修、乱建、乱倒垃圾等违法行为170余次，制止和强行拆除抢修、抢建违章建筑14800平方米，节省二次拆迁补偿资金1500多万元，代财政收取国有储备土地租金70多万元。通过各相关部门的相互配合支持，增强了对国有储备土地进行管理、巡查、监督力度，杜绝了新增违法建设和抢栽抢种青苗林木现象的发生。实践证明，市政府实施国有储备土地管理办法是有效和必要的，这一管理模式不仅能有效保护国有储备土地、防止侵害储备土地权利行为的发生，而且杜绝了国有储备土地上长期存在的二次拆迁、二次补偿的现象，为市财政节省了大量的资金支出，提高了建设用地的保障能力，促进了城市建设的发展。
三、在促进土地出让上下功夫
（一）、加强组织领导。把土地出让工作作为中心工作的重中之重，成立了工作领导小组，制定了详细的工作计划，做到心中有数、措施有力。
（二）、做好土地净地出让工作。中心召集相关部门对拟出让地块的拆迁安置工作进行了专题研究，指定相应部门严格按照规定时限及时交付土地，确保土地出让工作按计划扎实推进。
（三）、加大宣传营销力度。在总结土地营销工作经验的基础上，充分利用报纸和专刊，加强对乐山区位优势、优惠政策、商贸发展和发展潜力的宣传力度，并加大对我市土地市场信息披露力度，为广大房产企业提供了及时可靠的投资参考依据，吸引外地实力雄厚的地产商来我市购地投资。
（四）准确把握市场脉络。积极与市住建局、市房管局和土地矿权交易中心等单位和部门沟通协调，对用地需求量进行科学预测，并按市场经济规律，合理安排土地出让时间，促使土地市场回暖复苏。
四、充分发挥土地融资功能 拓宽融资渠道
（一）构建投融资平台，增强融资能力。2009年，根据市委《关于构建市国资公司综合性投融资平台实施方案议定事项》，筹建乐山市和融地产投资管理有限责任公司，主要为乐山城市建设抵押担保、抵押贷款，实施基础设施和配套工程建设等。
（二）主动对接银行，争取金融贷款。中心积极做好项目融资材料的收集整理、申贷项目可行性研究报告编制等贷款前期工作，为争取项目资金赢得主动，得到了银行的大力支持。2008年—2012年新增项目贷款11.8亿元，为市本级土地出让、土地开发整理及棚户区改造工程提供了强有力的资金保障。
（三）盘活经营资产，变“资产”为“资金”。充分利用丰富的国有储备土地资源优势，积极向内挖掘潜力，做好以地融资、筹资工作。一方面结合储备土地清理，加大资金投入，做好国有土地收储工作，2008年—2012年先后收购置换土地47宗，面积约670.7亩，为抵押贷款创造条件；另一方面，积极整合国有储备土地，交城管局及执法支队管理，用作项目建设抵押贷款。
五、认真做好土地收购工作 积极盘活存量土地
根据城市规划要求，5年来成功收购了金利达、渝乐塑料厂、金刚砂厂、中央商务区、苏稽蚕种厂、市风景园林局、市中区卫生局、市路桥公司等47宗大中型企业用地，收购土地总面积,约670.7亩。通过“盘活”存量土地，有力地支持污染扰民企业搬迁改造和国有企业结构调整，受到了企业好评。这些土地的顺利收购是储备中心在市局领导的亲自带领下，坚持“以人为本，构建和谐乐山”，通过耐心细致的工作，确保了收购工作的完成。
六、存在的问题
由于土地储备制度是一项全新的制度，建立和实施土地储备制度就需要改变土地使用和供应过程中旧的模式和旧的程序，同时势必带来利益和权力的再调整，因而在开展工作过程中出现的许多问题需要逐步改善和解决。现阶段存在的主要问题有：
(一)、土地储备机制和供应体系不尽完善
近几年，但是由于历史的原因，我市中心城区规划区范围内的市高新区、市中区，依旧享有一定的土地管理权限，包括实施土地储备和土地供应等工作，全市并未完全实现统一的土地储备机构和统一的土地供应市场。如果扣除老城区、景区、绿心保护用地、已建项目用地、城市道路和基础设施用地等，可纳入市级土地储备的面积少之又少。因此，不完全的土地储备和不完善的供应体系，已经对全市土地政策的贯彻执行产生了重大影响，使土地作为宏观调控手段的职能受到削弱。
(二)、土地储备风险控制机制尚需健全
在当前金融机构严格防范信贷风险的政策下，土地储备
单一依靠银行贷款的融资模式已经制约了储备工作的开展，而且蕴藏了较大的风险：
第一，资金风险：土地储备过程表面上是土地流转的过程，实际上是大额资金循环的过程，只有资金充足、循环顺畅才能保障储备工作的顺利进行。目前单纯依靠银行贷款解决储备资金的方式，一方面融资结构单一，一旦银行贷款受阻，土地储备工作马上受到影响；另一方面，由于储备机构自身的负债率过高，继续申请银行贷款的难度也日益加大。
第二，经营风险：由于城市规划的滞后性，以及规划变更、市政设施等因素的影响，使得储备土地在出让供地时用途发生变化，或是道路、绿地及公建面积过大，或是市政建设没有跟上，这样出让土地时每亩分摊的成本加大，同时由于受让方还要承担部分基础设施（学校、幼儿园）的建设工作，造成土地变现能力和使用价值的大幅度降低，增值空间减少甚至没有，直接带来经营上的巨大风险。
(三)、土地储备运作的主体尚需界定和到位
由于土地储备制度是一个以土地为对象，以资金为纽带的管理运作制度，土地的综合属性决定了土地储备制度的综合性。在土地运作过程中，涉及规划、计划、建设、财政、房管、环保、市政等相关政府职能部门，部门之间的协作成本直接关系到土地储备制度的运作成本。因此，站在政府角度来看，就必须创造一种合理的土地储备运作体系，来加强部门之间的协作，降低土地储备的运作成本，使政府以相同的资源、资金投入获得最大的收益。在实际工作中，由于市土地储备机构主体地位弱，与其他部门的协调力度不足，无法形成共同协作的局面，消耗在部门之间的协调成本数量巨大。