赵  蕾   汪长根

蔚蓝的天空、清新的空气、满眼的青葱……走进四川省泸县天兴镇田坝村，宽阔平坦的道路宛如玉带萦绕在青山绿水间，一幢幢小洋楼错落有致地掩映于繁花绿叶里。比这景色更加靓丽的是一张张发自内心的喜悦笑脸。“过去不值钱的旧房子变成‘香饽饽’了。”透着乡音的朴实话语道出了幸福生活的由来。

作为全国33个农村土地制度改革试点之一，泸县以宅基地退出节余指标流转使用撬动集体经营性建设用地调整入市，以农村土地制度三项改革试点推动现代农业与二三产融合发展和新型村庄的形成，涌现了天兴镇田坝村、玉蟾街道龙华村、方洞镇薛家湾村、嘉明镇狮子村等32个省级“四好”新村。“泸县的农村宅基地制度改革工作代表了中西部地区、传统农业区未来村庄变革的方向，也代表了未来农民的走向，为农村的变革、农业的转型、乡村的现代化提供了非常扎实的制度设计，为全国的宅基地改革顶层设计提供了非常有力的案例依据。”2017年4月3日~4日，中国人民大学教授刘守英率队调研泸县农村土地制度改革试点时给出了这样的评价。

五种安置路径——农民有充分的选择权　　

“啥子，老房子还可以换钱？你可不要唬我哦。”作为泸县第一个吃螃蟹的田坝村党支部书记颜祥光回忆起试点落地之初的情形时说，“那时候每天面对得最多的就是这个问题。”

天兴镇田坝村位于泸县西南面，虽然距离泸县仅有7.6公里，却是一个集体资产负债200万元的贫困村。2015年6月在综合考察的基础上，泸县政府着眼于“试制度、出经验”的目标，选取了天兴镇田坝村等8个村进行探索。

说起当初，为什么把试点定在这里，泸县改革办的负责同志皱了皱眉头说：“穷呗。”他告诉记者，被龙贯山脉贯穿的天兴镇生产生活条件非常艰苦，大多数村民居住的还是上世纪六七十年代的土瓦房。为了生计，2000年开始，村里的年轻人纷纷选择外出务工。赚到钱的乡亲们大多选择在城镇居住，留守村里的不是老年人就是妇女儿童。这些年，由于村民收入增加、生产生活条件改善，许多旧房子都不住人了，村子“空心化”、资产“僵尸化”成为需要解决的最现实问题。

2015年8月24日，田坝村召开宅基地改革动会大员，这一天也被写进了县志，成为泸县土地制度改革试点落地的重要日子。究竟如何改，早在摸底阶段，泸县国土资源局已经做好统筹谋划。

从摸底看，全县总人口109万中有93万农村人口，占比超过84%，宅基地面积超过24万余亩；泸县农村户均占地530平方米，远超一些省份户均占地150平方米的规定，因居住分散而直接阻碍了农业机械化、产业化、规模化经营。2016年，全县外出务工人员达到了36万人，实现劳务收入52亿元。全县一户多宅、进城购房导致宅基地闲置户数达4.04万宗，闲置面积超过3万余亩。

泸县国土资源局局长张怀华同时告诉记者，根据摸底情况，泸县划定了宅基地退出的五种类型：一是在城镇有固定住所或愿意进城镇购房，自愿退出原有全部宅基地交由集体经济组织统筹使用，且承诺不再回农村建房的；二是“一户多宅”的；三是在城镇规划区外，为改善农民的生活环境和生产条件，提高生活品质，自愿放弃退出原有全部宅基地，到中心村或聚居点居住的；四是扶贫搬迁的困难户；五是暂时退出其全部宅基地，但保留其使用权的。

针对这五种情况，泸县制定了“自愿有偿、节约有奖、以人为本、地利共享”的宅基地有偿退出原则，出台《泸县宅基地有偿退出管理暂行办法》及相关配套政策，并给出了整体退出、暂时退出、部分退出和拆旧退出的多元退出方式，以及进城购房、中心村建房、易地搬迁、新型社区、集中养老等五种安置途径供群众选择。

“有了县里面的政策，对于村组来讲，我们最主要的工作就是做好群众的告知工作。那时候是大会小会周周有、走家串户天天讲，目的是把这事儿讲清讲透，给农民算好两本账，一本是收入账，退出宅基地可以获得多少钱，复垦耕地产生多少收益；一本是生态账，可以节约多少土地还耕还林，到聚居点居住会有哪些环境改善。”颜祥光拿出一张明白纸说，“凡是参加宅改的家家户户都有一张搬迁奖励政策明白纸，补偿、奖励明明白白。”

补偿分成两块：一是地上房屋拆除补偿金额，分“一户一宅”“一户多宅”两种情形。“一户一宅”、砖混及以上结构每平方米450元、砖瓦结构每平方米380元、土瓦及以下结构的每平方米300元；“一户多宅”、砖混及以上结构每平方米100元、砖瓦结构每平方米80元、土瓦结构每平方米60元。二是宅基地占地面积外建设用地面积，按每平方米20元给予补助。

奖励则分为三种：一是在城镇已有固定住所或有愿意到城镇购房的，办理不动产权证后，提出申请，经审核，原有宅基地全部拆除，且书面承诺不再回农村建房，自愿放弃农村宅基地的，按每人30平方米，每户不超过5人计算，给予每平方米300元的进城购房补助。二是以户为单位，全家户口迁移到城镇，且当年参加了城镇职工基本养老保险的，按参加城镇职工基本养老保险人员，每人一次性补助3000元。三是节约的宅基地面积，村集体经济组织一次性给予节约面积农户每平方米100元的奖励。

通过多种激励措施，鼓励农户退出空闲宅基地。目前，泸县20个镇（街道）222个村已签订拆除复垦协议17570份，预计可退出面积15800亩，现已实施拆除复垦6000亩，已验收复垦面积4400亩。

有偿退出——贫困户住上好房子、过上好日子 

省级“四好”新村——嘉明镇狮子村的易地扶贫搬迁安置点，3幢崭新的青瓦墙楼呈现对称状，“安康公寓”4个红色大字特别醒目。

“给老伴看病的钱都不够，不要说修房子，能住进政府修建的安康公寓，真是沾了宅基地退出的光。”66岁的谢荣新高兴地说。他家原来住在护松村四组，老房子是土改时分的，算起来有一两百年的历史，长期失修，一直破破烂烂的。2015年一场暴雨之后，有一部分都倒塌了。搬家一直是几代人的梦想，但是因为妻子瘫痪、儿子失联，这个梦想一直没有实现。如今，通过宅基地制度改革，终于迁入了新居。

据嘉明镇副镇长李有君介绍，在宅基地制度改革试点中，嘉明镇政府通过整合宅基地退出节余指标资金、D级危房资金，用活低保、社会救济等政策，投资450万元集中建设农民安康公寓和文化广场，房屋产权归集体，免费提供给退出宅基地的孤寡老人、失独老年夫妇居住，并转移为城镇户口，符合条件的享受城镇低保，在公寓周边还配套建有蔬菜基地、食用菌基地和扶贫生产大棚等，让有劳动能力的村民可以长效脱贫，确保实现退出宅基地、住上好房子、过上好日子的目标。

谢荣新说，在安康公寓像他这样的贫困户有37户。如今，老谢在镇政府的安排下在小区里每天做做保洁、维护维护小区秩序，一年就有8000多元的工资，再加上低保、城乡养老保险，去年年底成功实现了脱贫。

唐中海，同样是安康公寓的住户。他告诉记者，过去的家在复兴村6组，房子是很多年前的老式土坯房，外面下大雨，家里下小雨，要是遇上暴风雨，那是整宿整宿不敢睡，就怕房子垮了，没有地方住。2016年10月，他搬进了新居，不仅没花一分钱，公寓里连家具、电器都给配齐了，只需要拎包入住。“有了新家还不算，以后连看病住院也不需要再花一分钱，这样的生活可是过去想都不敢想的。”

为了让村民住上好房子，泸县将宅基地制度改革试点与幸福美丽新村建设、新型城镇化、地灾搬迁、易地扶贫搬迁、农村危房改造、文化旅游等工作整合，建立不同区域和户有所居的多种住房保障实现形式，改善村民的生产生活条件。2016年，泸县总投资1.2亿余元建设165个安置点，882户2087名建档立卡贫困户迁进了新家，全县11224户31282人精准脱贫户达到“脱贫摘帽”标准。

资产变资金——富了村民，壮大了村集体经济

“我非常满意，感谢政府的这个好政策。如果没有这个政策，旧房子一年垮一点，一分钱都不值。” 玉蟾街道龙华村村民何恩富领到了5万多元宅基地退出补偿金时兴奋地说。

“我们村向村民宣传宅基地改革政策后，村民自愿退出闲置宅基地的意愿非常强烈。”龙华村相关负责人介绍，“我们把农民退出的宅基地通过整理后，按照‘一村一品、一村多品、多村一品’的农业产业发展思路，鼓励和扶持村民积极发展龙眼、蔬菜、水产、生猪、农家乐等地方特色产业，以产业带动村民增收致富。现如今，在龙华村的带动下，周边3个村已种植龙眼5000余亩、蔬菜3000亩，发展水产2000亩，年出栏生猪4000头。”

2016年5月6日，农民住房财产权抵押首笔贷款签字仪式，在农业银行泸县支行举行，玉蟾街道龙华村4社村民何学富获得首笔农民住房财产权抵押贷款资格。回忆起当时的情景，何学富仍旧十分激动：“能够得到首笔农民住房财产权抵押贷款58万元，我感到非常荣幸。用住房财产抵押贷款，利息低、放款快，实实在在解决了我资金短缺的难题。”靠着这笔贷款，何学富对自己经营的农家乐进行了改造升级，生意越来越红火。

为加速资产到资金的自由流动，泸州市出台了《泸县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》，选择由中国农业银行泸县支行、泸州市商业银行泸县支行、泸县农村信用联社等三家金融机构试点先行。截至目前，3家金融机构已发放抵押贷款63笔共1169万元。

通过农村土地制度改革试点受益的可不只村民，还包括村集体组织。嘉明镇复兴村在2014年时是远近闻名的省级贫困村，村集体完全没有收入来源，而且处在红层丘陵地区，一到枯水期村民用水成为一个大问题。对此，作为村主任的曾维清曾多次前往镇上、县里请求支持，可是申报了两三年，因为缺乏资金，问题难以解决。宅基地制度改革给这个村庄带来了生机。2016年，该村完成拆旧地块71块，拆迁农户188户633人，实测复垦耕地188.04亩，根据实际拆旧户数和拆迁人口，建设聚居点1个，用建设用地指标16.23亩，腾退节余建设用地指标171.81亩。“对于节余出来的指标，泸县政府以每亩12万元的保底价收储，仅此一项村里就收入了2000多万元。除去农户退出宅基地的补偿与奖励、拆旧复垦、中心村基础设施配套等费用，村上节余资金800多万元。”曾维清掰着手指，算起了经济账。因为宅基地制度改革，2016年，复兴村实现了整村脱贫。如今，从镇上到村里的自来水引水工程正在建设中，预计今年6月份可以投入使用。对于未来，曾维清说：“我们会好好利用这笔来之不易的资金，发展好产业，让群众的生活越来越好。”

政府兜底并非唯一方式，市场化竞买实现成功破题。2016年3月28日，泸县首例农村宅基地退出节余建设用地指标拍卖会在泸县公共资源交易中心举行。泸县得胜镇东煌殿村等4个村83亩农村宅基地退出节余建设用地指标被成功拍卖，跨出了农村宅基地制度改革由政府主导向市场化推动转变的第一步，建立起了指标在县域内公开竞价交易的市场化运作模式。

为统筹推进农村宅基地制度改革和农村土地征收、集体经营性建设用地入市三项试点，泸县出台了《泸县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》及《泸县农村集体经营性建设用地入市操作流程》《泸县农村集体经营性建设用地出让办法（暂行）》等9个配套办法，建立了“退出—收储—入市—收益”的利用途径，与“挂钩—征收”互补，将农村“沉睡”的资源转变为活的资产，保障村级经济发展用地，增加了村集体经济收入，破解了“空壳村”的难题。泸县改革办负责同志说：“据统计，泸县现有存量集体经营性建设用地157处3100余亩，按每亩15万元测算，通过入市集体经济组织可获得收入4.6亿余元。”

2016年12月20日，泸县第一宗集体经营性建设用地使用权拍卖会在泸县公共交易中心成功举行。此次拍卖会出让集体经营性建设用地使用权，拍卖地块位于泸县天兴镇田坝村2社，面积1637.12平方米，用地性质为教育机构用地，出让年限为50年，起拍价为每亩14万元。经过激烈的竞拍，80号竞买人廖丕全最终以每亩15.3万元竞得该拍卖地块。这是农村土地制度改革三项试点统筹推进后全国第一宗集体经营性建设用地入市地块。

据了解，截至目前，全县已签订拆除复垦协议17570户，至2017年底将腾退复垦节余指标1万亩，已用宅基地退出节余指标调整入市4宗，面积36.1亩，以缩小征地范围，并确定3宗公益类征地项目，探索征地程序和政策。

“泸县深挖农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点间的协同性、耦合性，实现宅基地退出与集体经营性建设用地入市的统筹推进，推动农业精粗加工、电子商务、康养、农家乐等农村新产业的发展，让农户通过出让收益、股权分红、经营务工等，长期分享土地收益，推动三项试点和三产融合发展，壮大了村集体经济、增加了农民财产性收入，村民住上好房子、过上了好日子。”泸县副县长杜作文说。