农村集体经营性建设用地入市合同期满后如何续期的问题，关系到农村土地产权制度改革创新成果的固化，关系到农村产权交易的稳定有序，还关系到城乡统一的建设用地市场的良性发展。根据改革试点工作需要，四川郫县对集体经营性建设用地入市合同期满之后如何续期的问题进行了深入研究探索，形成了较为可行的思路和措施。

　　一、思路构想

　　根据各级领导及相关专家的指导意见，郫县召开多次座谈会，广泛听取买卖双方的意见和诉求，论证各种办法的利弊，按照“完善市场规则和权能保障”的目标导向，以“为制度延续留接口，为子孙后代留空间”为基本思路，形成了“有偿使用，优先续期，评估在前，物权保护”的办法措施。

　　二、具体分析

　　（一）思路分析。妥善解决农村集体经营性建设用地入市的合同续期问题，是建立健全改革制度和市场体系的具体要求。入市改革必然是一个不断试错的过程，这就决定了在制度设计上和任务实施过程中，需要对未来优化留有余地。改革的目的是为了进一步完善农村土地产权制度，促进农村改革红利的持续释放，让不同代际共享发展机遇，实现可持续发展。因此，如何解决集体经营性建设用地合同续期的问题，理当围绕“为制度延续留接口，为子孙后代留空间”的基本思路，做长远、可优化、有余地的考虑。不能在试水之初，就通过简单化的处理，将子孙后代的财产权益轻率处置；也不能通过过于苛刻、显失公平的设定，使投资人望而却步，失去信心。

　　（二）导向分析。农村集体经营性建设用地入市合同续期的问题，其核心是完善农村集体经营性建设用地入市的市场规则和权能保障。改革要有预见性，不能就试点而试点。当前的改革试点处于起步期，没有更多的经验和实践，但一些后续性的问题必须做出预见性的、制度化的安排。虽然国家层面明确农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价，但是国家征地制度改革的方向直接影响土地使用权人的预期，出让合同到期后如何续期的问题也影响投资人的计划和信心。为巩固农村产权制度改革的成果，建立城乡统一的建设用地市场，必须对农村集体经营性建设用地的权能提供法律和制度上的保障，应明确国家因为公共利益的需要，对农村集体经营性建设用地进行征收的，要按照土地使用权的市场价值给予补偿，其地上附着物、构筑物应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。同时，要抓紧对农村集体经营性建设用地的出让、租赁、作价入股、自主开发、转让、抵押等方面的规则进行合理设计，特别对法律法规尚未明确设定的内容通过协议进行约定，避免出现遗留问题。     

　　三、争议问题

　　一是无偿续期的问题。考虑到经营性的集体建设用地是最重要的物质资本，能够带来投资人的持续收益，无偿续期无法保障集体经济组织的权益，显失公平。而且经营性用途的国有土地实行有偿使用制度，按照同权同价的改革设定，我们否定了此种做法。

　　二是共享增值收益的问题。个别集体经济组织代表认为，投资人对土地的开发，带来了土地的增值和投资环境的优化，该幅土地再转让的增值差价应与原受让人分享。我们认为，土地的增值收益主要源于国家政策的导向作用和规划的调整引导，以及政府的基础设施配套。投资方对土地的开发促进了土地的增值，但与此同时也获取了土地收益。土地的再转让只涉及到出让方与新的受让方，其增值收益只有国家有权通过税收进行分享，以此体现公共性。

　　三是续期价款优惠的问题。部分村组干部认为，应根据原受让方对土地增值贡献的大小给予续期折价或其他优惠性补偿，理由是没有投资人的初始投入，土地就没有任何效益，续期时应给予优惠。这是相对农村集体经营性建设用地入市前土地效益无法显化而言。我们考虑土地受让方在合同期内进行投入是为了产生土地使用的收益。合同到期后，其投入已经不同程度地转化为效益或成为残值，而且投资人对土地增值的贡献大小也难以量化。因此，按照物权保护的原则，在出让合同中约定对原受让人的资产残值给予合理补偿，是比较公平可行的办法。

　　四、办法措施

　　围绕“公平为先、发展为要、法制管理和市场调节”的基本原则，郫县通过对以红专村为代表的3家土地出让方、以成都耶华科技有限公司为代表的3家土地受让方的协商结果进行分析比较，综合考虑制度现实和未来预期，探索实施了较为可行的办法措施。

　　一是有偿使用。宗地的经营属性决定其使用权只能通过有偿方式取得，出让合同到期后，严禁无偿延期或低于评估价协商议价。这基于防范权力寻租与促进资源配置效率的角度考量。通过严格执行有偿使用制度、公开价格标准和交易形式，一方面提高了资产处置的透明度，充分保障集体经济组织成员的知情权和决策权，夯实集体经济组织的产权主体地位；另一方面也可依据成本对投资进行引导，实现对土地资源的高效投资，提升土地与资金的成本效益。    

　　二是优先续期。土地使用权转让合同期满之后，原受让方在和具有受让资格的新的竞争者进行公开竞标的过程中，享有同等竞价水平下的优先受让权。但如果受让方有违法违规使用土地的行为，出让方也可单方面取消优先权。设立优先受让权，有利于保障原初投资的生产持续性，同时还能有效减少重复投入导致的资源浪费，有利于降低投资风险，发展壮大农村土地资本。

　　三是评估在前。即农村集体经营性建设用地使用权出让合同到期后，须由第三方评估机构对宗地使用权价值进行评估，在不低于评估价格的基础上方可确定新的出让价格。这基于尊重市场规律、激励投资人长效投资，保障双方权益的角度考量。通过价格评估与标准参照，有利于降低信息不对称导致的双方利益受损，也避免了私相授受，为农村土地要素市场化和农村资本市场的培育创造良好环境。

　　四是物权保护。确认受让方对其投资建设的地上建（构）筑物和附着物的所有权，土地使用权出让期届满，出让方收回土地应依法予以补偿，但补偿的具体标准，应通过协议约定。考虑同权同价，为保护投资人的平等权益，我们建议在国家征收土地时，应对地上的建（构）筑物和附着物按评估价给予合理补偿，这是基于保障农民和投资者的财产权、尊重市场规则和健全国家法律制度的角度考量。通过土地使用权和地上建（构）筑物和附着物财产权的分离，以物权保护的形式避免因为产权调整对受让人形成权益侵害，体现缩小征地范围后新的制度安排和权益体现。

　　五、协议内容

　　根据上述办法，郫县在农村集体经营性建设用地出让合同样本中：

　　一是明确合同约定的土地使用权出让年限届满，受让人应最迟在期满前一年向出让人提交续期申请书，在同等条件下，受让人有优先续期权。出让人同意续期的，应与受让人重新签订出让合同，受让人以评估价为基准支付土地出让价款。原地上建（构）筑物、附着物为受让人所有；出让人不同意续期的，该宗地的使用权由出让人无偿收回。原地上建（构）筑物、附着物按现值进行评估后，由出让人按评估价格给予受让人补偿，补偿后其所有权归出让人所有。

　　二是土地出让期限届满，受让人没有申请续期的，应当交回《集体土地使用证》，该宗地使用权由出让人无偿收回。原地上建（构）筑物、附着物分别可按协议进行结算，协议内容二选一：1.由出让人按评估的残值价格给予受让人补偿，补偿后其所有权归出让人所有；2.由出让人无偿收回。

　　三是合同约定的土地使用权出让年限届满，受让人应于期满后三十日内依照规定到县土地管理部门办理集体土地使用权注销或变更登记手续。